Golden Visa Ελλάδα 2026: Αγορά ακινήτου από αλλοδαπούς
Η ελληνική «Golden Visa» είναι ένα πρόγραμμα που χορηγεί άδεια διαμονής σε πολίτες τρίτων χωρών (εκτός ΕΕ/ΕΟΧ) οι οποίοι πραγματοποιούν επένδυση σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα. Μετά τις σημαντικές αλλαγές των ετών 2024–2025, τα όρια επένδυσης αναπροσαρμόστηκαν και διαφοροποιούνται ανάλογα με την περιοχή. Στο παρόν άρθρο εξηγούμε το ισχύον πλαίσιο, με ειδική αναφορά στη Θεσσαλονίκη και τη Χαλκιδική.
Σημείωση: το νομοθετικό πλαίσιο της Golden Visa τροποποιείται συχνά. Τα παρακάτω αποτυπώνουν το καθεστώς όπως ισχύει, αλλά πριν από κάθε επένδυση είναι απαραίτητος ο έλεγχος των επικαιροποιημένων ορίων και προϋποθέσεων από δικηγόρο.
Τα όρια επένδυσης ανά περιοχή
Το ύψος της ελάχιστης επένδυσης εξαρτάται πλέον από την τοποθεσία του ακινήτου:
- €800.000 — σε περιοχές υψηλής ζήτησης: Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων.
- €400.000 — στην υπόλοιπη Ελλάδα, όπου εντάσσεται και η Χαλκιδική.
- €250.000 — για ακίνητα που προκύπτουν από μετατροπή εμπορικής χρήσης σε κατοικία, ή για πλήρη αποκατάσταση διατηρητέων/ιστορικών κτιρίων (σε ολόκληρη την επικράτεια).
Ο κανόνας των 120 τ.μ.
Για τις κατηγορίες των €800.000 και €400.000, η επένδυση πρέπει να αφορά ένα ενιαίο ακίνητο εμβαδού τουλάχιστον 120 τετραγωνικών μέτρων. Δεν επιτρέπεται ο συνδυασμός πολλών μικρότερων ακινήτων για να καλυφθεί το όριο.
Το πλεονέκτημα της Χαλκιδικής
Η διαφοροποίηση των ορίων δημιουργεί μία ιδιαίτερα ελκυστική ευκαιρία: ενώ στη Θεσσαλονίκη απαιτείται επένδυση €800.000, μόλις λίγα χιλιόμετρα νοτιότερα, στη Χαλκιδική, το όριο είναι €400.000 — το μισό. Για έναν αλλοδαπό αγοραστή που επιθυμεί εξοχική ή παραθαλάσσια κατοικία, η Χαλκιδική προσφέρει τόσο χαμηλότερο όριο εισόδου όσο και υψηλή ποιότητα ζωής και τουριστική αξία.
Δείτε αναλυτικά τη σελίδα μας για αγοροπωλησίες ακινήτων στη Χαλκιδική.
Τι προσφέρει η άδεια διαμονής
Η Golden Visa παρέχει σημαντικά οφέλη:
- Διάρκεια 5 ετών, με δυνατότητα ανανέωσης επ' αόριστον, εφόσον διατηρείται η επένδυση.
- Κάλυψη και των μελών της οικογένειας (σύζυγος, τέκνα έως ορισμένη ηλικία, γονείς υπό προϋποθέσεις).
- Ελεύθερη μετακίνηση εντός της ζώνης Σένγκεν.
- Δεν απαιτείται φυσική διαμονή στην Ελλάδα για τη διατήρηση της άδειας.
Σημαντικός περιορισμός: Απαγόρευση βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ένας κρίσιμος κανόνας που πρέπει να γνωρίζει κάθε επενδυτής: τα ακίνητα που αποκτώνται μέσω Golden Visa δεν επιτρέπεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια (π.χ. μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb). Η παράβαση μπορεί να επιφέρει ανάκληση της άδειας διαμονής και διοικητικό πρόστιμο έως €50.000. Πρόκειται για σημείο που συχνά παραβλέπεται και μπορεί να αποβεί ιδιαίτερα κοστοβόρο.
Γιατί είναι απαραίτητος ο δικηγόρος
Η Golden Visa δεν είναι απλώς μία αγορά ακινήτου — είναι μία σύνθετη νομική διαδικασία που συνδυάζει δίκαιο ακινήτων και δίκαιο αλλοδαπών. Ο δικηγόρος:
- Ελέγχει ότι το ακίνητο πληροί τα κριτήρια (αξία, εμβαδόν, χρήση) ώστε η επένδυση να είναι επιλέξιμη.
- Διενεργεί πλήρη νομικό έλεγχο τίτλων, βαρών και πολεοδομικής νομιμότητας.
- Διεκπεραιώνει την έκδοση ΑΦΜ, το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού και τη διαδικασία της αίτησης.
- Διασφαλίζει τη συμμόρφωση με τους περιορισμούς (π.χ. βραχυχρόνια μίσθωση), αποτρέποντας μελλοντική ανάκληση.
Για τη γενικότερη σημασία της νομικής κάλυψης, διαβάστε: Χρειάζεται δικηγόρος για αγοροπωλησία ακινήτου;
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο πρέπει να επενδύσω για Golden Visa στη Χαλκιδική;
Στη Χαλκιδική ισχύει το όριο των €400.000, σε ένα ενιαίο ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη το όριο είναι €800.000.
Μπορώ να νοικιάσω το ακίνητο της Golden Visa;
Η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb) απαγορεύεται ρητά και επισύρει πρόστιμο και ανάκληση. Για τη μακροχρόνια μίσθωση συνιστάται έλεγχος των επικαιροποιημένων διατάξεων με δικηγόρο.
Καλύπτεται η οικογένειά μου;
Ναι, η άδεια καλύπτει τον/την σύζυγο και τα τέκνα έως ορισμένη ηλικία, καθώς και γονείς υπό προϋποθέσεις.
Χρειάζεται να ζω στην Ελλάδα;
Όχι. Δεν απαιτείται ελάχιστη φυσική διαμονή για τη διατήρηση της άδειας, αρκεί να διατηρείται η επένδυση.
Συμπέρασμα
Η Golden Visa αποτελεί μία από τις πιο δημοφιλείς οδούς απόκτησης ευρωπαϊκής άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητο. Η σωστή επιλογή περιοχής — με τη Χαλκιδική να προσφέρει όριο €400.000 έναντι €800.000 στη Θεσσαλονίκη — και η αυστηρή νομική συμμόρφωση είναι καθοριστικές. Το γραφείο μας αναλαμβάνει πλήρως τη διαδικασία, από την επιλογή και τον έλεγχο του ακινήτου έως την έκδοση της άδειας. Επικοινωνήστε μαζί μας για εξατομικευμένη ενημέρωση.